【土增税漫谈】要取消？房地产企业最体现税务团队价值的税种！

汪道平 

这期开始，准备用几篇文章，漫谈土增税，更新时间看心情。理论和技术上在实践中不断有新的体会和见识，很多想法可能有误或不成熟，如有不同意见，欢迎交流和投稿。 

一、土增税要取消？

日前，《十三届全国人大常委会立法规划（共116件）》正式对外公布。由于是五年立法规划，且没有提及土地增值税立法，很多人推断土地增值税可能会被取消。

对此，多数人还是持谨慎乐观，毕竟年初财政部公布的立法计划里边还有土地增值税立法研究计划。

虽然此前一直也有争议，认为土增税从法理上与增值税、企业所得税等有冲突，有重复征税之嫌，但作为地方政府利益最大的税种之一，加之对地产企业的政策压制，取消的可能不是很大，倒是可能延续此前各地把握解释口径，让这个令地产企业恨之入骨的税种再飞一会。

另一方面，若真的取消了土增，中介们可就少了不少回报率高的项目，也可能会减少不少税务岗位需求。

二、房地产企业最体现税务团队价值的税种

在企业里做税务，一直以来是比较小众和收入不高的，相比于融资的风光、核算等条线向CFO的职业发展之路，企业税务不光在收入上空间有限，职业发展也比较窄。

税务年薪增长比较快大概也就近几年，特别是闽系地产对薪资的带动。而这也是因为税务在地产行业不仅仅是一个核算和申报的问题，更是直接影响公司利润的大事。

地产企业基本上涵盖了所有税种，而这其中土增税无疑属于税中之王。地产企业做税务，大概一大半时间都在折腾土增税的事情，从前期投资测算、拿地、立项、规划设计、预售、竣备、土增清算、补税或退税等，各个流程，最关注的一般都是土增税。一个毛利在50%以上的项目，仅土增税负率可能就要达到总收入 7%以上，税额单位一般也都是亿元级别的。

土增税其实并不复杂，加上条例和细则，相关的税务文件一共也没超过30个，在CPA或税务师考试里边的篇幅也很一般，比企业所得税可简单多了。可土增税又是相当复杂，复杂在各地规定五花八门，各省市规定不同，即使一个省市内，各基层执法部门口径也不一样，自由裁量和执法弹性之大，应该没有其他税种可以相比，而这些不同规定和执法口径，对项目土增税的影响可能都是上千万甚至上亿元的。

另一方面，由于土增预缴规定，导致一些亏损或毛利较低项目结束后需要申请退税，对企业而言，早一天退税就是资金价值，能退下来更是真金白银，因此很多房企也对退税设置1%上下的税务奖励，力度可观。

在早前，也许地产利润不错，且企业多处于发展期，老项目也没有集中开始清算，而近几年，随着清算项目增加，地产企业突然发现前边到手的利润不得不上亿的吐出来交土增税，甚是肉痛。于是，房地产企业们也都招兵买马，从税局、四大、事务所不断挖人，组建税务团队，猎聘上只要一搜索税务职业，薪水可观的多数也都是地产企业。

（多数税务岗位很难达到如上年薪，且承受的工作压力和业绩指标也超高）

其实，税务技术发展到现在，各种土增税筹方案在企业、中介、税局也都是相对透明了，像以往三分钟节税三个亿的时代早已经过去。难的不是方案，而是方案的落地。很多方案需要和税局来回沟通几个月甚至几年，而随着税局管理思路的改变，多数事项都是备案制，所有的沟通和结果都不能保证万无一失，更需要公司内部稳定和高水平的税务团队持续跟踪落地。

（下次谈谈纷繁复杂的争议点，更新时间看心情）

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